Menu
Poniżej znajdą Państwo odpowiedzi na pytania dotyczących projektu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego na Dolnym Mieście w Gdańsku, jego zakresu, charakteru, kształtu umowy czy korzyści dla mieszkańców.
Jeżeli nie ma wśród nich odpowiedzi na nurtujące Państwa kwestie, zapraszamy do kontaktu poprzez formularz znajdujący się w zakładce ZAPYTAJ NAS.
Wartość całego projektu PPP szacowana jest na przeszło 277 milionów złotych. Wartość wszystkich celów publicznych, które zostaną zrealizowane w 17 lokalizacjach, wyceniona została na ponad 51,4 mln zł netto. Pieniądze na nie pochodzić będą w większości ze sprzedaży inwestorowi przez Miasto działek, na których powstaną cele komercyjne. Partner prywatny zakupi te nieruchomości za 40,3 mln zł netto, będzie też partycypował w kosztach realizacji publicznych projektów w kwocie 18,6 miliona zł netto oraz zapłaci Miastu premię w wysokości 3,2 miliona zł. Wkład finansowy GGI Dolne Miasto w cały projekt (bez kosztów budynków komercyjnych) wyniesie więc łącznie ponad 62,1 miliona zł netto. Dzięki formule PPP wszystkie środki pozyskane przez Miasto w wyniku sprzedaży gruntów zainwestowane zostaną na terenie Dolnego Miasta.
Realizacja złożonej i wieloletniej umowy w formule PPP z finansowego punktu widzenia jest bardzo korzystna dla mieszkańców Dolnego Miasta. Gwarantuje bowiem, że wszystkie środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości przeznaczane są bezpośrednio na realizację celów publicznych w tej dzielnicy. W przypadku zwykłego zbycia nieruchomości pieniądze trafiłyby do ogólnej puli budżetu miasta, tym samym rozdysponowane byłyby na różne cele w całym Gdańsku. Bez PPP realizacja tak szerokiego zakresu celów publicznych, o takiej skali i wartości, nie byłaby możliwa ze względów budżetowych – żadnego miasta w Polsce zwyczajnie nie stać na koncentrację inwestycji publicznych na tak relatywnie niedużym terenie.
Należy podkreślić, że PPP stanowi niezwykle wartościowe narzędzie w kontekście kompleksowego rozwoju obszarów miejskich. Umożliwia bowiem nie tylko realizację celów publicznych ale również inwestycji komercyjnych, takich jak nowe mieszkania, sklepy, restauracje czy innego rodzaju usługi, czyniąc dany obszar w pełni funkcjonalnym
i atrakcyjnym do życia.
Współpraca z jednym określonym partnerem prywatnym gwarantuje komplementarne i jednorodne jakościowo zagospodarowanie poszczególnych obszarów inwestycyjnych, przy jednoczesnym zachowaniu wyjątkowości każdej z lokalizacji. Ponadto partner prywatny zobowiązany jest zrealizować inwestycje w określonym terminie, w związku z czym Miasto ma gwarancje, że nie będzie przysłowiowej „dziury w ziemi”, a zagospodarowanie będzie następowało sukcesywnie.
Dodać należy że PPP gwarantuje również podział ryzyk między stronami w taki sposób aby za dane ryzyko odpowiadała strona która poprzez swoje kompetencje jest w stanie lepiej sobie z nim poradzić. Długookresowy charakter partnerstwa publiczno-prywatnego, obejmujący etap projektowania, budowy i zarządzania/utrzymania przez ten sam podmiot, gwarantuje z kolei że już od etapu przygotowawczego stosowane są jak najbardziej przemyślane i synergiczne rozwiązania, zapewniające oszczędności na etapie eksploatacji i jak najlepszą jakość inwestycji. Współpraca z sektorem prywatnym to ponadto szansa na transfer innowacyjnych rozwiązań, wzajemne uczenie się od siebie.
Umowa jest bardzo obszerna – ma ponad tysiąc stron z załącznikami. Jej główne założenia:
Z treścią umowy można zapoznać się TUTAJ.
Wszystkie działki objęte zakupem w ramach umowy PPP stanowią podstawowy element, składający się na powodzenie całego projektu. PPP polega na realizacji zadań publicznych we współpracy z partnerem prywatnym. Współpraca zakłada realizację przez partnera prywatnego poszczególnych zadań inwestycyjnych na terenie Dolnego Miasta (sformalizowanych umową PPP i zobowiązaniami miasta pod rygorem kar), które składają się na końcowy wynik, który z kolei pozwala partnerowi prywatnemu współfinansować realizację obiektów publicznych. Umowa PPP jest skonstruowana tak, że wszystkie ryzyka finansowe związane z kosztami realizacji tego wieloletniego projektu są po stronie partnera prywatnego. W związku z tym, że każda działka objęta umową stanowi element modelu finansowania całego przedsięwzięcia PPP, umowa nie przewiduje rezygnacji przez Gminę Miasta Gdańska ze sprzedaży jakiejkolwiek z działek włączonych do projektu.
Kompleks sportowy przy Szkole Podstawowej nr 65 ma charakter ogólnodostępny, nie jest on wynajmowany komercyjnie grupom czy podmiotom zewnętrznym. Dyrektor szkoły, przy współpracy z Dzielnicowym Ośrodkiem Sportu, będzie dba o zapewnienie mieszkańcom dostępu do obiektu poza czasem zajęć szkolnych i dodatkowych, kierowanych bezpośrednio do uczniów.
W ramach PPP zaplanowana została budowa nowych i przebudowa istniejących dróg – powstaną wygodne chodniki i ścieżki rowerowe, zmodernizowana będzie infrastruktura podziemna. Poruszanie się po tej części miasta – pieszo, rowerami, komunikacją publiczną czy samochodami – będzie łatwiejsze. Skala i kompleksowość modernizacji lub budowy ulic i ciągów pieszych oraz pieszo-rowerowych, realizowanych jako cele publiczne, znacznie wykracza poza zakres, który musiałby wykonać inwestor zgodnie z artykułem 16. ustawy o drogach publicznych, dotyczącym dróg dojazdowych do inwestycji.
W ramach PPP GGI Dolne Miasto wybuduje:
Ponadto zmodernizuje/przebuduje:
Budowa i modernizacja wskazanych ulic znacząco usprawnią funkcjonowanie układu komunikacyjnego Dolnego Miasta, dostosowując go do zwiększającej się liczby mieszkańców.
Ścieżki rowerowe i ciągi piesze
W ramach celów publicznych GGI Dolne Miasto wybuduje ścieżki rowerowe:
W związku z realizacją nowych inwestycji partner prywatny ma obowiązek zapewnić odpowiednią liczbę miejsc postojowych, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzeni. W przypadku budynków mieszkalnych będą budowane parkingi podziemne. W przypadku budynków usługowych MPZP nie wymaga miejsc postojowych lub narzuca niewielkie wymagania co do ich liczby i dla tych lokalizacji nie powstaną parkingi podziemne.
Z uwagi na znaczne rozproszenie terenów inwestycyjnych na obszarze Dolnego Miasta, nie nastąpi kumulacja zapotrzebowania na miejsca postojowe w jednym miejscu. Ponadto Miasto Gdańsk, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców, zwróciło się z wnioskiem do Wojewody Pomorskiego o pozyskanie nieruchomości nr 206/2 ob. 100, będącej własnością skarbu państwa w użytkowaniu wieczystym Miasta przy Podwalu Przedmiejskim, w celu przeznaczenia jej na budowę parkingu lub basenu z parkingiem na ok. 180 miejsc postojowych, z których korzystać będą mogli mieszkańcy Dolnego Miasta.
Dzięki śródmiejskiej lokalizacji oraz dobrej dostępności komunikacji publicznej, na teren Dolnego Miasta nietrudno dostać się bez użycia samochodu. Jeżeli w wyniku zwiększenia się liczby mieszkańców zajdzie taka potrzeba, rozkłady jazdy autobusów na terenie Dolnego Miasta zostaną odpowiednio dostosowane do nowych potrzeb.
Dolne Miasto jest jedną z najbardziej zielonych części Gdańska i taką pozostanie – zachowane zostaną obecne proporcje terenów zielonych i zabudowanych. Ponad 12 ha dawnych fortyfikacji miejskich to imponujący, zielony teren rekreacyjny z dostępem do wody. Natura i jej przybliżenie lokalnej społeczności odgrywają niezwykle ważną rolę w projekcie PPP – GGI Dolne Miasto zrewitalizuje więc 5,5 ha terenów zielonych. Dla porównania na cele komercyjne przeznaczono 3,7 ha – co istotne, na części z nich również powstaną zielone enklawy, zachęcające do wypoczynku.
Inwestor przy projektowaniu nowej zabudowy stara się ograniczać wycinkę drzew do niezbędnego minimum (kompetencje w zakresie wydawania zgody na wycinkę drzew na Dolnym Mieście należą do Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków). Takie podejście charakteryzować będzie zagospodarowanie każdej z działek przeznaczonych na cele komercyjne. Zadeklarował też, że za każde drzewo, które zostanie wycięte ze względu na inwestycje, zasadzi dwa nowe drzewa na danej działce lub w jej bezpośredniej okolicy.
Zrewitalizowane zostaną tereny zielone na bastionach Wilk i Wyskok. Zaplanowano tam nowe nasadzenia roślin i urządzenie przyjaznej przestrzeni służącej wypoczynkowi i aktywnej rekreacji.
Wzdłuż ulic Kamienna Grobla i Dobra GGI Dolne Miasto posadzi ponad 50 wysokich drzew, które stworzą parkową aleję spacerową. Dodatkowo, w 3 z 15 lokalizacji przeznaczonych w projekcie PPP na cele komercyjne, partner prywatny stworzy ogólnodostępne, niezabudowane zielone tereny rekreacyjne (przy ul. Zielonej, ul. Wierzbowej i ul. Reduta Dzik).
Zieleń towarzyszyć będzie też planowanym na Dolnym Mieście inwestycjom mieszkaniowo-usługowym. Na przykład przy ul. Kurzej, przed zrewitalizowaną dawną zajezdnią powstanie duży plac publiczny z zielenią, a na patiach nowych budynków w kilku lokalizacjach zaplanowano ogrody deszczowe, które będą cieszyć oczy bogactwem barw różnorodnej roślinności. Spełniają też ważne funkcje proekologiczne, związane z zagospodarowaniem opadów.
Dzięki PPP mieszkańcy Dolnego Miasto zyskają tereny z nową zielenią drzew, krzewów i mniejszych roślin – z zachowaniem bioróżnorodności gatunków, o lepszej jakości, bardziej dostępne, bezpieczne i urządzone w przemyślany sposób, m.in. elementami małej architektury i wyposażone w sprzęt do rekreacji czy zabawy dla dzieci. Miejsca te staną się znacznie bardziej wartościową i przyjazną mieszkańcom przestrzenią niż są obecnie.
Wszystkie działki objęte przedsięwzięciem będą miały lub już mają wykonaną inwentaryzację zieleni. Wynika to wprost z przepisów prawa – ustawy o ochronie przyrody oraz ustawy o prawie budowlanym. Jednym z priorytetów Euro Stylu jest realizacja inwestycji zgodnie z ideą tworzenia zrównoważonej tkanki miejskiej, dlatego w pierwszej kolejności zawsze brana jest pod uwagę możliwość zachowania lub przesadzenia drzew, a możliwe działania konsultowane są z dendrologami i z Pomorskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.
Dla obszaru Dolnego Miasta sporządzona została kompleksowa diagnoza potrzeb mieszkańców, będąca wynikiem konsultacji społecznych prowadzonych w 2016 r. na potrzeby opracowania Gminnego Programu Rewitalizacji (GPR). Ponadto od czerwca 2017 r. co miesiąc uruchamiany był w Inkubatorze Sąsiedzkiej Energii (ISE) punkt informacyjny dotyczący GPR, w ramach którego prezentowane były również założenia projektu PPP, bowiem przedsięwzięcie zbiegło się w czasie z rewitalizacją dzielnicy, w tym w zakresie inwestycji publicznych. Podczas spotkań prezentowane były konkretne obszary wytypowane do zagospodarowania w ramach przedsięwzięcia, przeznaczone zarówno na cele publiczne jak i komercyjne.
Należy dodać że wszystkie obszary objęte zakresem przedsięwzięcia PPP pokryte były i są obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, których uchwalenie poprzedziły wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązkowe konsultacje społeczne.
Poszczególne etapy przedsięwzięcia są prezentowane podczas spotkań z przedstawicielami mieszkańców.
CO ZROBIŁ/ZAMIERZA ZROBIĆ INWESTOR (z Miastem)
Wszystkie hale garażowe budowane będą maksymalnie do poziomu -1, co oznacza, że wody gruntowe nie będą naruszane (jest kilkumetrowy margines bezpieczeństwa). Palowanie, jeśli będzie realizowane, odbywać się będzie bezpieczną, nieinwazyjną techniką, bez ingerencji w sąsiednią zabudowę.
Prace w bliskim sąsiedztwie istniejącej zabudowy (będzie ich niewiele) poprzedzą ekspertyzy techniczne stanu budynków i w oparciu o nie sporządzona zostanie odpowiednia dokumentacja ich zabezpieczenia przed negatywnymi skutkami prac budowalnych. W trakcie prac prowadzony będzie stały monitoring budynków sąsiednich. Partner prywatny ma duże doświadczenie w prowadzeniu tego typu przedsięwzięć.
Odpowiedzialność za bezpieczeństwo realizowanych prac budowlanych ponosi partner prywatny, który ma wieloletnie doświadczenie na rynku trójmiejskim. Realizuje inwestycje zgodnie z prawem budowlanym oraz wysokimi standardami i doświadczeniem zdobytym przy realizacji podobnych projektów. Odpowiedzialność partnera prywatnego w stosunku do osób trzecich jest regulowana przepisami kodeksu cywilnego. Ponadto partner prywatny jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej jak i wszelkich ryzyk budowlano-montażowych, które uwzględniają charakter jego działalności oraz możliwość pokrycia ewentualnych szkód wyrządzonych przez niego na mieniu osób trzecich.
W celu uporządkowania i przyporządkowania miejsc gromadzenia odpadów do budynków obsługiwanych, Gdańskie Nieruchomości – z chwilą wypowiedzenia umów pod punkt gromadzenia odpadów – będą proponowały właścicielom nieruchomości (np. wspólnotom mieszkaniowym) inne, zamienne lokalizacje. Każdy właściciel otrzyma jedną propozycję alternatywnej lokalizacji. W celu zawarcia umowy na nowe lokalizacje właściciele nieruchomości będą zobowiązani dostarczyć wniosek o dzierżawę. Po otrzymaniu takiego wniosku Gdańskie Nieruchomości przygotują stosowny aneks.
Zastępcze lokalizacje nie zostaną zaproponowane w przypadku, gdy właściciel nieruchomości dysponuje działką, której parametry techniczne umożliwią zorganizowanie punktu gromadzenia odpadów. Zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Gdańska nr XVII/423/19 z dnia 28.11.2019 r. z § 11 ust. 1 i 2, punkt gromadzenia odpadów powinien być lokalizowany w granicach nieruchomości jego użytkowników, tj. właścicieli, producentów odpadów. Za prawo dysponowania działką uznaje się posiadanie tytułu prawnego w formie umowy dzierżawy lub przeniesienie prawa własności w formie aktu notarialnego. Wymagane prawem (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) odległości punktu gromadzenia odpadów to 10 metrów od okien i 3 metry od działki sąsiedniej. Gdy spełnienie tych norm jest niemożliwe, wspólnota powinna zwrócić się do Pomorskiego Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego o odstępstwo i zmniejszenie przepisowych odległości o połowę.
Lokalizacje nie zostaną zmienione w całości. Zaproponowane zostaną inne, już istniejące miejsca gromadzenia odpadów. Z uwagi na trudne uwarunkowania urbanistyczne i planistyczne na Dolnym Mieście (istniejąca historyczna zabudowa) wyznaczenie nowych miejsc gromadzenia odpadów w poszczególnych kwartałach jest fizycznie lub prawnie niemożliwe.
Każdy realizowany w ramach PPP obiekt będzie miał zabezpieczone odpowiednio duże stanowisko gromadzenia odpadów. Dodatkowo partner prywatny deklaruje otwartość i swoje zaangażowanie w rozwiązanie problemu składowania odpadów w ramach spójnej wizji wypracowanej przez mieszkańców i jednostki miejskie.
Budowa nowego przedszkola ma zapewnić możliwość przyjęcia większej liczby dzieci oraz przystosować placówkę do współczesnych standardów, zapewniających komfort i bezpieczeństwo użytkownikom, również osobom z niepełnosprawnościami. W istniejącym budynku występuje dysproporcja pomiędzy liczbą pomieszczeń pomocniczych a liczbą sal zajęć dla dzieci. Zauważalny jest znaczny przerost powierzchni niezagospodarowanej, która – ze względu na swoje usytuowanie i parametry użytkowe – nie może być adaptowana na sale zajęć czy sale wielofunkcyjne.
Istotny jest również fakt, że dzięki zaprojektowaniu nowego budynku, zgodnie z bardziej rygorystycznymi wytycznymi sanitarnymi i bezpieczeństwa obowiązującymi dla żłobków, możliwe będzie jego przekształcenie do funkcji żłobkowej czy z powrotem do funkcji przedszkolnej, gdyby zaszła taka potrzeba. Obecny budynek nie daje takich możliwości.
Nowy budynek pozwoli na zwiększenie liczby oddziałów przedszkolnych, a co za tym idzie możliwość skorzystania z wychowania przedszkolnego większej liczbie najmłodszych gdańszczan. Warto zwrócić uwagę, że przedszkola nie są jednostkami oświatowymi obwodowymi i ich oferta skierowana jest do wszystkich mieszkańców miasta. Kolejnym argumentem za tworzeniem tu większej liczby miejsc przedszkolnych jest położenie i bardzo dobre skomunikowanie. Dolne Miasto w wyniku wielu inwestycji (rewitalizacja, realizacja budynków TBS, PPP) dynamicznie się rozwija, co również przemawia za budową nowoczesnej i większej placówki przedszkolnej.
Decyzja o budowanie nowej placówki przedszkola i pozostawieniu starego budynku, podyktowana jest tym, że istniejący obiekt może być przystosowany do nowych funkcji społecznych, niekoniecznie związanych z opieką nad dziećmi. Dużo dogodniejszym rozwiązaniem jest rozdzielenie funkcji w dwóch budynkach, niż ich łączenie w jednym obiekcie.
Współistnienie na działce dwóch budynków, nowego i starego, wiązać się będzie ze zmniejszeniem terenu wokół przedszkola. Nie oznacza to jednak zmniejszenia atrakcyjności obszarów rekreacyjnych dla przedszkolaków. Teren zieleni zostanie zagospodarowany w dużo ciekawszy sposób, wykorzystujący ukształtowanie terenu oraz naturalne materiały i kolorystykę, co jest niezwykle ważne w pobudzaniu wyobraźni i kreatywności u najmłodszych. Zabawę na świeżym powietrzu, szczególnie w razie niesprzyjającej pogody, będzie dodatkowo umożliwiał dzieciom przestronny, częściowo zadaszony taras na I piętrze nowego budynku.
Wielkość nowego budynku przedszkola wyznacza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
